춘천시 아파트 가격 문제없나?

공급과잉 논란이 지속되는 가운데 가격이 상승하며 거품논란이 제기된 춘천시 아파트 가격에 대해 시민들의 관심이 높다.

실수요자들을 중심으로 가파른 상승이 있었으므로 뒤를 이어 나타나는 하락에 대한 기대감이 높아지고 있다. 일각에서는 올해 안에 춘천시내 아파트 가격이 하락할 것이라는 전망이 제기되기도 한다. 부동산 중개업소들에 따르면 그동안 춘천시 아파트 가격상승을 주도했던 신규 아파트들인 온의동 롯데캐슬하이클래스, 소양로 이편한세상, 효자동 현진에버빌 3차 등의 거래량이 줄어 가격이 하락할 가능성이 높다는 주장이다.

춘천 아파트 가격 거품논란 올해 들어 아파트 매매량 감소추세

KB부동산이 조사한 지난 1월 기준 춘천시 주요 아파트 시세를 보면 지난해 1월에 비해 올해 1월에 1~3%까지 가격이 상승했다. 가격상승은 건축된 지 10년이 지나지 않은 아파트에서 주로 나타났다. 다만 2006년에 건축된 중앙하이츠 1차는 2%가 하락한 것으로 나타나 대조를 보였다.

그러나 퇴계동과 온의동, 근화동지역 부동산 중개업소는 “아파트 가격이 너무 올랐다”며 “가격은 올랐지만 실제 매매는 별로 없다. 실수요가 없기 때문에 하락할 수밖에 없을 것”이라는 전망을 내놓았다. 실제로 올해 1월 기준 KB부동산의 춘천시 아파트 시장동향을 보면 지난해 1.37% 증가율을 나타내던 아파트 매매가 올해 1월에는 2.56% 감소했다. 이는 전국 감소율 0.2%, 강원도 평균 감소율 1.79%보다 높은 감소율이다. 매매율 감소에 따라 전세거래도 감소한 것으로 나타나 춘천시 아파트 가격이 조정국면에 들어갔다는 주장이 힘을 얻을 것으로 보인다.

아파트 매매가 줄어든 것은 지표로도 확연히 드러난다. 지난해 4월부터 12월까지 한 달 평균 260.7건이던 아파트 거래량은 올해 3월 478건을 정점으로 하락세로 돌아서 4월에는 160건으로 평균보다 100건이나 하락했다. 특히, 5월에는 10일간 거래량이 15건에 그쳐 매매가 없다는 부동산 중개업자들의 주장이 설득력이 있음을 보여준다. 특히, 아파트 가격상승을 주도했던 2014년 이후 입주한 4개 단지의 거래량도 3월 35건에서 4월 8건, 5월 10일까지 1건으로 급격한 하락세를 보이고 있음을 알 수 있다.

전국 입주율 하락해 전망 어두워 강원도 ‘입주경기 실사지수’ 전국 최저

이와 관련 수도권과 전국의 신규 아파트 입주율도 하락한 것으로 드러나 앞으로의 전망은 더욱 어두울 것으로 보인다.

지난 10일 ‘주택산업연구원’이 밝힌 자료에 따르면 지난 4월 입주기간이 만료된 전국 아파트 단지의 입주율은 76.3%로 집계됐다. 전월(75.6%) 대비 0.7%p 소폭 상승했으나 6개월째 70%대 입주율이다. 새 집 10가구 중 2.4가구가 빈집으로 남아있는 것이다. 미입주 사유로는 ‘기존 주택매각 지연’이 39.7%로 가장 많았고, 세입자 미확보(30.8%), 기타(14.1%), 잔금대출 미확보(11.5%), 분양권 매도 지연(3.8%) 등의 순으로 나타나 그동안 아파트 공급이 실수요자 중심의 공급이 아니었음을 반증한다. 입주율은 조사 당월 입주기간이 만료된 분양단지 가운데 잔금까지 모두 납부한 비중을 나타내는 것으로 입주자 모집공고 시 미분양분은 제외하고 계산한다. 수도권 입주율은 87.1%, 지방은 74.0% 수준이다. 강원권과 제주권의 입주율이 68% 수준으로 전국에서 가장 낮았다.

주택산업연구원 자료에 의하면 이달의 입주전망도 어둡다. 5월 전국 ‘입주경기실사지수’ 전망치는 71.5로 4개월 연속 70선을 벗어나지 못하고 있다. 입주경기실사지수는 100을 기준으로 수치가 낮을수록 전망이 어둡다는 의미다. 강원도의 입주경기실사지수는 55.5로 전국 최저 수준이었다.
전국적인 아파트 입주율 하락은 어떤 식으로든 춘천에 영향을 미칠 것이라는 주장이다. 전문가들은 수도권 아파트 가격이 상승하며 비교적 아파트 가격이 저렴하고 접근성이 좋은 춘천지역 아파트가 수도권 투자자들로 인해 가격이 상승한 것이라며, 수도권 투자자들이 투자의 매력을 느끼지 못하면 춘천의 아파트 가격은 하락할 수밖에 없다고 지적한다.

2023년까지 3만세대 이상 추가공급 잘못된 인구추정으로 ‘주택대란’ 불가피

최근 수년간 춘천시 아파트 가격상승이 실수요자 중심이 아닌 수도권 투자자들의 유입 때문이라는 주장이 많은 가운데 올해 3천여세대의 신규 아파트 입주가 예정돼 있어 가격하락이 예상된다는 전망이 높다.

다음 달 말로 입주가 예정된 후평동 일성 트루엘(주공2단지) 1천123세대, 12월 입주예정인 후평동 우미린(주공3단지) 1천745세대와 퇴계동 세영리첼 168세대에 이어 내년에는 퇴계동 대림 한숲시티 2천835세대, 효자동 코아루 155세대 등의 아파트가 연이어 준공돼 실수요자를 찾기가 쉽지 않다는 지적이다.
부동산 중계업소 관계자들은 후평동 옛 주공2·3단지가 입주를 시작하면 최소한 2천여세대 이상의 공실발생이 불가피해 더 이상 가격을 유지하기 힘들 것이라는 전망을 내놓고 있다.

더 큰 문제는 앞으로의 중장기계획이다. 춘천시가 2030년까지 인구 42만명 목표를 근거로 2023년까지 3만3천700세대의 주택건설을 목표로 하고 있기 때문이다. 춘천시는 이 목표대로 주택이 건설되고 인구가 42만명이 되면 주택보급률이 110%에 이를 것으로 전망하고 있다. 그러나 통계청 자료에 의한 2030년 인구추정치 32만명을 감안하면 주택보급률이 143%에 이르러 주택대란이 일어날 수밖에 없을 것이라는 주장이다.

지난달 말 현재 춘천시 인구는 총 28만4천725명으로, 이중 내국인이 28만689명(전월 대비 479명 감소), 외국인 4천36명(전월 대비 119명 증가)로 전체적으로는 전월 대비 360명(0.13%)이 감소했다. 지난해 춘천시 인구증가율은 0.3%로 전국 평균에 미치지 못했다. 최근 춘천시 인구증가율대로라면 2030년까지 춘천시 인구 42만명 달성은 비현실적이라는 주장이다. 일각에서 제기되는 현실과 동떨어진 인구추계에 의한 주택정책이라는 주장에 귀를 기울여야 한다는 지적이다.

오동철 기자