계약갱신권 10년까지 늘었으나 기준 시점으로부터 남은 기간 잘 살펴야
상가임대차 계약은 1년 이상 기간을 정해 계약할 수 있는데 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 계약을 연장하자는 계약갱신의 요구를 할 수 있다.
임차인이 요구하면 건물주는 총 임대기간이 10년이 될 때까지 계약갱신을 거절할 수 없다. 이 법조항은 2018년10월16일부터 적용된다. 그 전에는 총 임대기간이 5년이 될 때까지 계약갱신을 거절할 수 없었다. 그렇다면 2017년 1월쯤 상가 임대차 계약을 한 경우는 어떤 갱신권이 적용될까? 계약일을 기준으로 보면 법 개정일 전이어서 5년간 갱신권을 적용받을 수 있을 것 으로 보인다. 하지만 틀렸다. 10년간 연장할 수 있다. 2017년 10월부터 총 임대기간이 5년이 될 때까지 계약을 갱신할 수 있으니 계약 종료시점은 법 개정일 다음이 된다. 이런 경우는 개정된 법률을 적용 받아 10년간 갱신권을 보장 받을 수 있다. 단, 법 개정일을 기준으로 1년 넘게 계약갱신 기간이 남지 않은 경우에는 보장 받을 수 없다. 예를 들어 2014년 11월 1일에 최초 계약을 했다고 하자. 최대 5년까지 계약을 갱신할 수 있으니 2019년10월까지 계약을 연장할 수 있다. 그러나 2018년10월16일을 기준으로 남은 기간이 1년 이내이기 때문에 갱신을 요구할 수 없다.
계약이 끝나기 전 임차인이 갱신요구를 하지 않고 임대인도 계약갱신을 않겠다는 의사표시를 하지 않으면 종전 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약을 연장한 것으로 본다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고 통고 후 3개월이 지나면 계약은 해지된다. 그러나 임대인은 이러한 통고를 할 수 없다.
상가를 임차하면 우선 상가를 넘겨받고, 사업자등록을 하고, 세무서에서 확정일자를 받아두어야 한다. 이때 상가건물이 팔려도 상가의 새 주인에게 임차보증금을 받을 때까지 상가를 비워주지 않을 수 있는 힘인 대항력은 사업자등록을 한 다음날 0시부터 생긴다는 사실에 유의해야 한다. 만약 건물주가 오전에 임대하고 오후에 건물을 저당 잡힌다면 상가임차인은 그 저당권자보다 후순위가 되어 보호받지 못할 수 있다. 따라서 임차인은 사업자등록을 한 다음날 등기부를 열람해 볼 필요가 있다.
모든 상가에 대해 상가임대차보호법이 적용되는 것은 아니고 서울은 6억1천만원, 강원도는 2억7천만원 이하의 보증금으로 임차한 경우에 한해 적용된다.