강원법무사회와 함께하는 생활법률상담 | 공유물 분할

A와 B는 가까운 친구 사이로 부동산을 공동으로 각각 1/2지분으로 구입했다. 이때 1/2지분은 무슨 뜻일까? 공유는 소유 물건의 모든 부분이 공유지분만큼 소유권이 있다는 뜻이다. 토지 중 A의 공유 지분이 1/2이라는 뜻은 공유 토지 어느 부분에서 흙 한 줌 모래 한 톨을 집어도 반은 A의 소유라는 뜻이다.

토지가 공유로 되어 있으면 나중에 자기 지분을 처분하기가 번거로울 수도 있으므로 어떤 형태로든 자기 몫을 자기 단독 소유로 하고 싶을 때 하는 것이 공유물 분할이다.

공유물 분할은 물건을 나누어 각자 소유로 하는 방법도 있고 물건을 팔아서 돈을 반으로 나누는 방법도 있다.

그런데 토지가 도로 옆에 있어서 같은 면적으로 나눌 때 한 쪽은 도로변이고 다른 쪽은 도로와 접하지 않는다면 누구나 도로변 토지를 갖고 싶을 것이다. 이럴 경우 서로 좋은 위치를 가지려고 하기 때문에 합의가 이루어지지 않을 수 있다. 물건을 나누는 합의가 이루어지지 않으면 법원에 공유물 분할 청구 소송을 제기할 수 있는데, 물건을 나누자는 청구를 하거나  팔아서 돈으로 나누자는 청구를 할 수 있다.

공유 물건을 팔아서 돈으로 나누라는 판결을 받으면 그 판결을 근거로 법원에 경매를 신청하여 매각 대금에서 비용을 빼고 지분대로 나눈다. 보통의 경매 절차에서는 공유자에게 우선 매수 청구권이 있지만, 공유물분할을 위한 경매에는 양쪽이 모두 공유자이므로 공유자에게 우선매수청구권을 인정할 수 없다.

합의에 의하여 현물로 분할하는 방법은 토지를 2개로 분할한 후 각각 단독소유로 하는 것이다. 이때 특히 조심할 것은 공유 지분 중 어느 쪽에 저당권 같은 부담을 져야 할 등기가 있는 경우다. 이 경우 아무 부담도 없는 공유자는 부담 있는 소유자의 저당권 등을 말소한 상태로 공유물을 분할해야 한다. 그렇지 않으면 저당권이 있는 부분을 이어받게 되고 뜻하지 않은 피해를 볼 수가 있기 때문이다.